Immobilie zu Geld machen, ohne auszuziehen

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Das eigene Haus ist für viele nach wie vor eine beliebte Form der Altersvorsorge. Ein Haus bindet aber auch eine Menge Kapital, das im Alter nicht flüssig zur Verfügung steht. Mit sogenannten Rückwärtshypotheken sollen Hausbesitzer auch in Deutschland schon bald ihre Immobilie zu Geld machen können, ohne gleich ausziehen zu müssen. Noch ist allerdings nicht klar, wie die Angebote genau aussehen und wie viel Sicherheit sie den Kunden bieten werden.

Anders als in den USA oder in Großbritannien gibt es derzeit in Deutschland noch keine «Reverse Mortgage»-Produkte - auf Deutsch «Rückwärtshypothek». Allerdings gibt es entsprechende Planungen, zum Beispiel beim Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) in Berlin: «Das von uns geplante Produkt sieht vor, dass der Kunde etwa mit 60 Jahren sein Haus oder seine Eigentumswohnung beleihen kann», erläutert Brigitte Wesierski, Bereichsleiterin für Förderbanken. «Er erhält daraus eine monatliche Rente und kann trotzdem lebenslang Eigentümer bleiben und dort wohnen.» Der Verband entwickelt derzeit gemeinsam mit den Förderbanken die Rahmenbedingungen für die Rückwärtshypothek.

Experten finden Rückwärtshypotheken grundsätzlich sinnvoll, wenn auch nur für bestimmte Gruppen: «Wir sehen Reverse Mortgage vor allem für zwei Zielgruppen als interessant an», sagt Achim Tiffe, Stellvertretender Direktor des Instituts für Finanzdienstleistungen (iff) in Hamburg: Die eine seien Menschen mit wenig Einkommen, die ihre Rente aufbessern wollen.

Bei der zweiten Zielgruppe handelt es sich um Besserverdienende, die keine Kinder haben und so viel wie möglich aus der Immobilie herausziehen möchten. «Das sind Leute, die eigentlich genug Rente haben, aber im Alter noch eine schöne Reise machen oder in den Golfclub gehen wollen und dafür zusätzliches Geld benötigen.»

Es gibt nach wie vor Fragezeichen hinter den geplanten Produkten. So sei es derzeit noch offen, ob die Bank dem Kunden eine lebenslange Rente wird garantieren können, sagt Wesierski: «Wenn die Menschen länger leben, als es der durchschnittlichen Lebenserwartung entspricht, ist das eine Position, die für die Banken abgesichert werden muss. Das ist zum Beispiel mit einer Versicherung denkbar.»

Darin sieht auch Michael Huber vom Vermögenszentrum in Frankfurt/Main einen Knackpunkt. Die Kunden müssten wohl einen hohen Preis dafür zahlen, dass sie trotz der Immobilienrente im eigenen Haus bleiben können: «Es wird schwierig werden, eine Lösung zu finden, die für beide Seiten akzeptabel ist.»

Dabei sind sich die Experten darin einig, dass es einen großen Markt auch in Deutschland für Rückwärtshypotheken geben müsste. «Inzwischen ist jeder vierte Haushalt ohne Kinder. Gleichzeitig gibt es immer mehr Familien mit durchbrochenen Lebensläufen, also mit Zeiten, in denen nicht oder nur wenig in die Rentenversicherung eingezahlt wurde», sagt Tiffe. Für solche Menschen könne «Reverse Mortgage» attraktiv sein. Allerdings sollten sie stets darauf achten, dass das jeweilige Produkt Mindestbedingungen erfüllt: «Abzuraten wäre zum Beispiel von einem Vertrag, der vorsieht, dass man nach fünf Jahren aus dem Haus ausziehen muss oder wo die Erben nach dem Tod des Hauseigentümers komplett leer ausgehen.»

Zwar gibt es derzeit schon einzelne Angebote, bei denen zum Beispiel ein privater Investor das Haus kauft und dem Rentner lebenslanges Wohnrecht bietet - oder Immobilieneigentümer können ihr Haus beleihen und dafür einen Kredit erhalten. Reinrassige Rückwärtshypotheken sind das nach Angaben von Achim Tiffe allerdings nicht. Frühestens Anfang des kommenden Jahres könnte ein erstes Produkt auf den Markt kommen.

Bevor Kunden allerdings ihre Unterschrift unter einen Vertrag setzen, sollten sie sich genau informieren, wie Verbraucherschützer Tiffe rät: «Weil es eine sehr wichtige Entscheidung ist, sollte man sich beraten lassen und auch Alternativen prüfen.» So könne es im Einzelfall sinnvoller sein, andere Vermögenswerte zu Geld zu machen und damit die Rente aufzubessern.

Alternativen zur Rückwärtshypothek

Nicht für jeden Hausbesitzer ist eine Rückwärtshypothek im Alter die richtige Wahl. Alternativen sind nach Angaben von Michael Huber vom Vermögenszentrum in Frankfurt/Main der Verkauf des Hauses und der Einzug in eine Mietwohnung im Alter: «Aber das wollen viele natürlich nicht.» Eine andere Möglichkeit sei der Verkauf und der anschließende Kauf einer kleineren Immobilie. Die Differenz zwischen Verkaufserlös und dem geringeren Kaufpreis für das neue Haus steht dann als Vermögen zur Verfügung. Hier gilt es allerdings, genau zu rechnen - und es ist viel Arbeit.