Erbbaurecht als Alternative zum Kauf

Manchmal lockt ein Grundstück, aber das Geld für den Kauf fehlt. Oder ein Eigentümer möchte sein Land nicht verkaufen, wohl aber von anderen nutzen lassen. In beiden Fällen ist das Erbbaurecht eine Lösung. Bei diesem rechtlichen Konstrukt wird das Grundstück nicht verkauft, der Erbbauberechtigte erwirbt aber das Recht, es zu nutzen. Dafür zahlt er einen Erbbauzins. Wie weit seine Befugnisse dann gehen, wird im Erbbauvertrag festgelegt. Es lohnt daher, den Vertrag genau unter die Lupe zu nehmen. Außerdem sollten Verbraucher nachrechnen, ob es viel teurer ist, wenn sie einen Kredit aufnehmen und ein Grundstück kaufen.

Die Verordnung über das Erbbaurecht stammt aus dem Jahr 1919. Man wollte Personen, die wirtschaftlich nicht in der Lage sind, ein Grundstück zu kaufen, trotzdem die Möglichkeit des Immobilienerwerbs geben. Traditionell wurde das Erbbaurecht vor allem von Stiftungen, Gemeinden und Kirchen angewandt - die Kirchen zum Beispiel vergeben häufig Land. Aber es gibt auch heute noch Siedlungen, wo Grundstücke im Erbbaurecht vergeben werden.

Und so kann es passieren, dass man ein Grundstück unbedingt haben möchte, das aber nur im Erbbau zu bekommen ist. Grundsätzlich kann es sich um ein bereits erschlossenes Grundstück oder den bloßen Grund und Boden handeln. Es ist aber auch möglich, dass dort bereits ein Gebäude steht.

Errichtet der Erbbauberechtigte das Haus selbst, ist er auch dessen Eigentümer. Das Grundstück gehört ihm aber nicht. Das Erbbaurecht ist in der Regel auf eine bestimmte Zeit beschränkt: Früher üblich waren 99 Jahre, heute ist die Laufzeit eher frei verhandelbar. Mit der Beendigung fällt die Immobilie an den Grundstückseigentümer. In der Regel bekommt der Erbbauberechtigte für sie eine Entschädigung. Das wird im Erbbauvertrag unter dem Begriff "Heimfall" geregelt. Dort kann etwa die Ermittlung der Höhe der Entschädigung festgelegt werden.

Für das Recht, das Grundstück nutzen zu können, zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins. Er beträgt meist rund vier Prozent des Grundstückswertes, ist aber frei verhandelbar. Seltener seien einmalige Zahlungen. Beim Erbbauzins werden oft Anpassungsklauseln vereinbart. Man kann zum Beispiel festschreiben, dass der Erbbauzins erhöht wird, sobald der Verbraucherpreisindex um einen bestimmten Prozentsatz steigt.

Wichtig: Man sollte genau nachrechnen, ob ein Erbbauvertrag tatsächlich günstiger ist. Schließlich ist ein Kredit für einen Grundstückskauf irgendwann abbezahlt. Der Erbbauzins muss dagegen weitergezahlt werden.

Aber auch wenn ihm das Grundstück nicht gehört: Der Erbbauberechtigte hat weitgehende Rechte. Er kann das Grundstück beleihen, etwa, um die Immobilie darauf zu finanzieren. Er darf die Immobilie vermieten und das Erbbaurecht sogar verkaufen. Allerdings kann vertraglich vereinbart worden sein, dass er dafür die Zustimmung des Grundstückseigentümers braucht. Der muss der Veräußerung in der Regel aber zustimmen.

Manchmal gibt es auch ein Vorkaufsrecht. Dann vereinbaren Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter im Vertrag, dass der jeweils andere bei einem Verkauf das Vorkaufsrecht hat. Es ist durchaus üblich, dass Erbbauberechtigte das Grundstück nach einer gewissen Zeit erwerben, wenn sie wirtschaftlich dazu in der Lage sind.

Das Erbbaurecht kann aber auch an den Grundstückeigentümer zurückfallen - auch das wird unter dem Begriff «Heimfall» geregelt. Der «Heimfall» wird häufig dann vorgesehen, wenn der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses für längere Zeit in Verzug gerät.

Grundsätzlich lässt das Erbbaurecht viele Möglichkeiten. Umso wichtiger ist es, dass Verbraucher den Erbbauvertrag gründlich prüfen. Darin kann der Eigentümer beispielsweise auch von vornherein die Nutzung des Grundstücks einschränken. Man sollte sich zudem unbedingt über die Bauvorschriften erkundigen. Es ist der Supergau für Erbbauberechtigte, wenn sie ein Grundstück erwerben, es dann aber nicht in der gewünschten Weise bebauen dürfen.

Einmal erworben, wird das Erbbaurecht vererbt. Es erlischt also nicht automatisch im Todesfall. Die Erben haben es erstmal und müssen sich darum kümmern. Sie können das Erbbaurecht aber verkaufen. Den Erbbauvertrag einfach zu kündigen, ist dagegen nicht möglich.