Immobilien sind nur ein Baustein in der Vorsorge

Wer im Rentenalter keine Miete bezahlen muss, kann eine Menge sparen. Deshalb hat Wohneigentum als Baustein in der privaten Altersvorsorge einen hohen Stellenwert. Aber wer als Häuslebauer im Alter wirklich ausgesorgt haben will, braucht nicht nur ein Dach über dem Kopf - denn das allein reicht nicht aus. Um im Alter gut dazustehen, muss eine private Geldrente hinzukommen. Das müssen Sparer bei der Vorsorgeplanung berücksichtigen.

[AD 107]

«Der finanzielle Vorteil durch die eigenen vier Wände ist im Alter erheblich», sagt Stefan Jokl vom Bundesverband der Privaten Bausparkassen in Berlin. Durchschnittlich 530 Euro Miete lassen sich schon nach heutiger Datenlage sparen, hat das Statistische Bundesamt für den Verband errechnet. «Das ist ein Drittel der Netto-Einnahmen eines Rentnerhaushalts.»

Zudem ist die Mietersparnis frei von Sozialabgaben und Steuern. «Das ist ein Vorteil, den viele andere Anlageformen nicht haben», sagt Jokl. Und eine Garantie auf Wertzuwachs haben Aktien oder Fonds nicht. Wenn die Kurse an den Börsen in den Keller gehen, haben Anleger das Nachsehen. Zwar könne auch eine Immobilie an Wert verlieren, gibt Jokl zu. «Ein Rentner würde dann aber immer noch mietfrei in ihr wohnen.»

Diese Argumente kommen offenbar an: Fast ein Fünftel der Deutschen will in den kommenden Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen, um es selbst zu nutzen oder zu vermieten. Zu diesem Ergebnis kommt die Altersvorsorge-Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag der Postbank. Demnach sehen rund zwei Drittel der Befragten in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus die ideale Form der Altersvorsorge.

Ganz so einfach ist es allerdings nicht, sagt Merten Larisch von der Verbraucherzentrale Bayern in München: «Eine Immobilie kann für die Altersvorsorge sinnvoll sein. Die Bedingungen dafür sind aber anspruchsvoll.» Wer irgendwann im eigenen Heim wohnt, habe damit noch lange nicht ausgesorgt.

«Viele Berechnungen zeigen, dass auch die meisten Immobilienbesitzer eine private Geldrente zusätzlich zur gesetzlichen Rente benötigen», sagt Larisch. Wie groß die Deckungslücke sein wird, hänge unter anderem vom Lebensstandard und dem voraussichtlichen Einkommen im Rentenalter ab. Je höher die eingesparte Miete ausfällt, desto besser stehe ein Rentner am Ende zwar da. Doch ohne zusätzliche Vorsorge lasse sich der eigene Lebensstandard auch im Eigenheim nicht halten.

Ob die Rechnung überhaupt aufgeht, hängt zudem entscheidend von den eigenen Zukunftsaussichten und Lebensumständen ab: «Was passiert zum Beispiel bei einem Wechsel des Arbeitsortes?», ist eine der Fragen, die Larisch aufwirft. Und auch eine Scheidung könne die Kalkulation in Frage stellen. Ein weiterer zentraler Punkt ist der Wert des Eigenheims.

Entscheidend für die Entwicklung sei die Lage der Immobilie, sagt Larisch. Wer in guter Lage günstig kauft, habe zumindest die Chance, im Fall eines Falles ohne Verluste verkaufen oder vermieten zu können. Mehr als das dürfe niemand erwarten: «Als Renditeobjekt geht ein Eigenheim selten auf», warnt der Verbraucherschützer. «Eine Immobilie ist ein Luxusgegenstand. Man muss dafür tief in die Tasche greifen.»

Wer herausfinden will, ob er sich ein Eigenheim zur Altersvorsorge überhaupt leisten kann, sollte einen Kassensturz machen: Wie viel Geld wird für die Immobilienfinanzierung benötigt, wie viel für die zusätzliche private Rente? Bleibt genug übrig für Rücklagen zur künftigen Modernisierung und Renovierung? Und wie wird die Immobilie finanziert?

Ein mögliches Ausschlusskriterium ist das Eigenkapital. «25 Prozent sind das Minimum. Wer das nicht hat, kann sich eine Immobilie nicht leisten», erklärt Larisch. Beim Vertrag mit der Bank sollte eine höhere Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent drin sein, damit die Finanzierung nicht zu teuer wird oder gar noch ins Rentenalter hinein reicht.

Selbst unter optimalen Bedingungen muss eine Immobilie aber nicht unbedingt die erste Wahl bei der Altersvorsorge sein: «Rein rechnerisch wird sich das nicht immer lohnen», sagt Heide Popp vom Verein Wohnen im Eigentum in Bonn. Wer zur Miete wohnt und sein Geld anders anlegt, könne durchaus besser abschneiden.

Neben aller Rechnerei gilt für Vorsorgesparer aber auch noch etwas anderes: Eine Immobilie hat auch ideelle Werte. «Viele entscheiden sich dafür, weil es für sie Lebensqualität, Sicherheit und Unabhängigkeit bedeutet», sagt Popp. Der Bau oder Kauf eines Hauses habe eine sehr starke emotionale Komponente: «Das hat nur begrenzt etwas mit Altersvorsorge zu tun.»

Umso wichtiger sei es aber, sich beraten zu lassen. «Wer Lage, Substanz und Widerverkaufswert einer Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lässt, kann einige Risiken ausschalten», rät Popp. Auch bei der Finanzierung sollten sich Investoren nicht allein auf die Aussagen der Immobilienfinanzierer verlassen.

Und wer kann, sollte noch ein wenig mit der Entscheidung warten, empfiehlt die Expertin. Denn derzeit diskutieren die Parteien, ob und wie die Riester-Förderung stärker in die Immobilienfinanzierung einbezogen werden kann. Wenn es dazu kommt, könnte die eigene Immobilie plötzlich sogar eine «sehr gute Form der Altersvorsorge» sein.